Österreich kennt keine Erbschaftssteuer. Wer eine Immobilie erbt, zahlt aber Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr.
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Die Berechnung folgt dem Stufentarif des Grunderwerbsteuergesetzes und dem Gerichtsgebührengesetz. Die Eintragungsgebühr ist mit der gesetzlichen Obergrenze angesetzt (30 % des Werts), im Familienkreis liegt sie häufig darunter, weil der dreifache Einheitswert kleiner ist. Nicht enthalten sind Anwalts- und Notarhonorare, das Gerichtskommissärsentgelt der Verlassenschaft und Kosten für Urkunden. Verbindlich ist der Bescheid des Finanzamts.
Wer die Immobilie gezielt zuwendet, entscheidet auch, wer die Grunderwerbsteuer trägt. Unser Generator führt Sie Schritt für Schritt zu einem gültigen eigenhändigen Testament nach ABGB.
Jetzt Testament erstellenSeit dem 1. August 2008 wird in Österreich keine Erbschaftssteuer mehr erhoben. Wer Geld, Wertpapiere oder Hausrat erbt, zahlt darauf nichts. Sobald aber ein Grundstück oder eine Wohnung im Nachlass liegt, greift die Grunderwerbsteuer, und zwar unabhängig davon, ob geerbt, geschenkt oder gekauft wurde.
Weil der Erwerb von Todes wegen im Familienverband immer als unentgeltlich gilt, wird nicht der Kaufpreis besteuert, sondern der Grundstückswert, und es gilt der günstige Stufentarif statt der allgemeinen 3,5 %.
Der Stufentarif ist eine echte Staffel. Die ersten 250.000 Euro werden mit 0,5 % belastet, die nächsten 150.000 Euro mit 2 %, und erst ab 400.000 Euro gilt der Satz von 3,5 %. Eine Wohnung mit einem Grundstückswert von 300.000 Euro kostet also 1.250 Euro für die erste Stufe und 1.000 Euro für die zweite, zusammen 2.250 Euro.
Wichtig ist die Zusammenrechnung: alle unentgeltlichen Erwerbe zwischen denselben beiden Personen innerhalb der letzten fünf Jahre werden addiert. Wer 2023 eine Hälfte geschenkt bekommen hat und 2026 die andere erbt, fällt mit dem zweiten Erwerb in die höhere Stufe. Dasselbe gilt, wenn mehrere Personen Teile derselben wirtschaftlichen Einheit übertragen.
Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Familienverband gilt der Stufentarif nicht. Dort werden 2 % vom einfachen Einheitswert fällig.
Der Grundstückswert ist kein Verkehrswert und kein Einheitswert, sondern eine eigene Größe. Drei Wege sind zulässig: das Pauschalwertmodell aus Grundwert und Gebäudewert, ein geeigneter Immobilienpreisspiegel oder ein Schätzgutachten eines Sachverständigen. Wer den Wert per Gutachten nachweist, kann bei überschätzten Pauschalwerten deutlich sparen.
Die Eintragungsgebühr im Grundbuch folgt einer anderen Logik. Sie beträgt 1,1 %, im Familienkreis aber nicht vom Verkehrswert, sondern vom dreifachen Einheitswert, höchstens von 30 % des Werts. Diese Begünstigung nach Paragraf 26a GGG muss im Grundbuchsgesuch beantragt werden, sonst wird sie nicht gewährt.
Die Steuer selbst lässt sich mit einem Testament nicht abwählen, die Verteilung schon. Wer die Immobilie einer einzigen Person zuwendet, konzentriert die Steuer bei ihr. Wer sie auf zwei Kinder aufteilt, läuft zweimal durch die niedrigen Stufen, und aus einem Erwerb von 500.000 Euro werden zwei Erwerbe von je 250.000 Euro zum halben Prozentsatz.
Zwei Punkte gehören dazu. Der Pflichtteil bleibt unabhängig davon bestehen, Nachkommen und Ehegatte können ihn in Geld fordern. Und die Fünfjahresregel wirkt auch hier: eine Schenkung zu Lebzeiten und ein späterer Erbfall an dieselbe Person werden zusammengezählt.
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